近年来，中央及各地政府纷纷出台政策，大力培育和发展住房租赁市场，在税收、土地、金融等领域给予优惠和政策支持。在此背景下，中国快速的城市化进程，也为住房租赁市场提供了巨大的市场空间。据权威机构测算，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。巨大的市场红利，也吸引了众多企业纷纷加速抢滩布局。然而，作为刚刚起步的中国住房租赁市场，无论在产品供给、经营管理，还是在资本运作、法律和法规等方面都需要近一步的完善和提升。长租公寓大致上可以分为集中式和分散式两种组织形式，由于集中式长租公寓在资本运作以及管理上较为集中等特点，目前各大房地产开发商在长租公寓这一业态中主要布局集中式，因而本文也以集中式长租公寓作为主要探讨对象。

  “长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋出租过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。而集中式长租公寓是长租公寓的一种类型，指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。

  国内市场长租公寓市场定位趋同，客户群体同质化现象较为严重。长租公寓面对的重要客户是年龄层在20~29岁的青年群体，其特征越来越强调个性，有着很强的群体意识。而大部分国内长租公寓，尤其是青年公寓主要为这些群体服务，导致整个行业提供的服务趋于同质化，服务对象趋于同质化。

  长租公寓未来的精细化和差异化发展是将来各个运营商品牌战略的关键。即使在青年群体中，性格、爱好、职业、收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求，针对不同的细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来长租公寓运营商品牌战略的关键。

  由于国内长租公寓运营商规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营的情形下，租后服务的发力是运营商寻求突破的关键。 国内REITs等金融工具尚未成熟，难以复制国外以“资产增值+租金”为主的商业模式，国内更也许会出现以“租金为本+服务为王”的社区化、集群化、差异化经营模式，因此后服务空间潜力巨大。

  长租公寓运营商在提供本身所具有的居住服务之外，同时会向与居住相关的生活服务扩展。比如办公、娱乐、健身、餐饮等方面的需求。通过自主经营、联合经营或者整体外包的形式，将多种生活服务引入社区内，进而形成公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐等“公寓+服务”的服务模式，完善社区功能。

  长租公寓的功能定位将以打造居住生态圈为主，通过对特定细分群体特定需求的满足，增强客户黏性从而获取更高的租金溢价。长租公寓大多强调社区生态、租后服务、社交平台，因而当基础的生活服务完善之后，长租公寓将以社交化平台的形式继续提供增值服务，打造邻里社区。虽然多数长租公寓将社区生态和社交平台列为增值服务的重点项目，但是多数公寓还没能形成社区独有的“居住生态圈”，社交化增值服务实际落实情况参差不齐。

  居住生态圈的打造不仅依赖于细分客户的特定需求，也同时依赖于运营商对自身定位的发掘以及对客户的真实需求的引导。居住生态圈形成后，后续增值服务增长潜力巨大。 以公寓为中心，社交为平台，长租公寓运营商还能够给大家提供餐饮、娱乐、培训、旅游、金融等多样化全方位的衍生服务，形成租客与公寓之间的良性互动，逐渐增强客户黏性的同时打造自身的品牌价值。而后续增值服务发展的空间和方向具有无限可能，形成国内长租公寓运营商的核心竞争力。

  运营模式的不同导致公司核心运营指标有所差异。整体看来，长租公寓的运营模式大致上可以分为两种：轻资产和重资产。

  所谓重资产，即为企业通过收购和或自建获得资产的所有权，装修后对外出租的经营模式。重资产模式下，企业拥有资产所有权和经营权。而轻资产模式下，企业通过和资产所有者（房东）签订租约，在一定期限内获得资产的经营权。在租约期限内，公司能够对外出租获得出租租金，租金减去上交给房东的底租，即为企业实际获得的租金差收入。轻资产模式下，企业只有资产经营权没有所有权。

  1、在重资产模式下，企业不但可以获得资金收益，同时还能够得到资产持有时获得的资产升值收益。但是重资产模式在前期买楼和建造期投入高，先期资本沉淀大，对资本运作要求高。

  2、轻资产模式因前期沉淀资金相对少，所以能在极短的时间内快速拓展。由于需要定期（每月或每季度）交付房东底租而不能享有长期资产升值，所以轻资产模式企业只能赚取租金差。如何尽可能拉大出租租金和底租租金的差距，是此类企业所面临的挑战。

  集中式长租公寓和分散式长租公寓各有利弊，但总体而言集中式的盈利空间更大。集中式的盈利优势具体体现在以下几个方面：

  5、可将青年人聚集在一起能形成良好的社区氛围，在无形中对年轻租客产生更强吸引力，从而加大客流量，提高出租率。

  6、存在将厂房、酒店式公寓、学校、企业宿舍中闲置资源整合后再次推向市场的盈利模式，增大房源供应方面。

  目前，集中式长租公寓的房源，主要是通过长期租赁闲置厂房或办公楼来获得的。长租公寓的定位与原有建筑项目的属性大相径庭，建筑外部形象的改造便是项目进行首当其冲的任务。受限于较为有限的改造成本以及一定的回本压力，集中式长租公寓建筑外部形象的改造设计通常改动程度都不太大。项目外部形象改造的目的是遮挡原有建筑较为过时破旧的立面，在某些特定的程度上提升项目的标示性，以年轻时尚的建筑外观吸引长租公寓最主要的目标客户群体85后、90后。

  以远洋邦舍公寓酒仙桥店为例，原项目为一栋五层闲置厂房，其外观改造主要有两点：第一，是将原有门厅向外扩大，并施以活泼动感的外装；第二，在公共楼梯间的立面外，覆盖大面积的金属穿孔板，同时在室外空调机位外部也设置了贯彻整个建筑立面的金属穿孔板。这样的外部改造有效的提升了建筑整体的时尚感，能够显著的提升潜在租客来访的第一印象。

  集中式长租公寓在居住功能上有别于分散式长租公寓的一大特点，就是其一般会设置一处可供租客生活休闲娱乐使用的公共空间。公共空间可包含多种功能，而这些功能的设置可承载众多的增值服务内容，在为租客提供了多方位的服务便利极大的提升项目品质外，也为原本较为单一的仅仅通过收取租客租金的运营模式提供了更多的盈利途径。一般来说，会客区和健身房是长租公寓公共区域必备的配置。若产品线定位较为高端，则可设为独立的瑜伽室等。若公寓中有居室未配备厨房，公共厨房则必须在公共区域进行设置，可根据房间数量设置灶的数量以及橱柜数量等。

  以龙湖冠寓酒仙桥店为例，其将大堂层全部设置为公共区域，这中间还包括水吧咖啡吧、沙龙、公共放映厅、台球桌、乒乓球桌、公共厨房及餐厅、无人货架以及健身房等等。此外还能够准确的通过不同的需求和定位配置其他功能，比如书吧、唱吧、联合办公等。而这些功能区的精装设计也遵循了年轻、动感、时尚的设计理念，与整个公寓的气质与氛围十分契合。公共区域所承载的这些服务功能的设置大大的便利了租户，对于社区氛围的营造以及客户品牌忠诚度的建立均能起到关键的作用。

  居室作为长租公寓当中租客每天停留时长最长的区域，自然是整个长租公寓改造设计的核心。

  依照房源项目的详细情况（其最重要的指标是层高），可设计平层居室（例如龙湖冠寓酒仙桥店），或可设计loft居室（例如远洋邦舍酒仙桥店）。若待改建项目层高为4.2米以上，应按照loft居室进行配置，而若层高小于3.9米，则应按照平层居室进行设计。若平层居室的层高高于3米，建议在室内设置高度大约为2.4米的吊顶，以降低室内能耗。而在平面划分上，正常的情况下都会遵循一个柱跨分割成两个或三个居室的原则进行划分：6至6.4米柱距建议分为两个开间，而8至8.4米可根据项目定位分为两至三个开间。这样不同定位的居室开间的面宽基本在2.8米至4.2米这个区间内，该尺度在租客居住以及家具摆放等方面较为适宜。

  平层居室的平面设计，一般会将厨房卫生间以及衣柜等功能设置在居室靠近走廊一段，而将沙发、电视、床、书桌、化妆台等家具家电安排在靠近外窗一侧。由于长租公寓所改建的原项目大多为办公或厂房等建筑类型，因此改造后的居室基本不包含室外阳台，因此在靠近外窗一侧应预留600mm进深以上的空间作为晾衣区，上文所提及的家具以及家电宜为此晾晒区预留相应空间。有必要注意一下的是，若公寓所在原项目为塔楼，在楼层平面中心部分可能会留有一部分没有外窗的黑房间，需注意通风。而loft居室的平面设计，大多会将床设置在厨房以及卫生淋浴间的上层，这样就可以把更多的可直接采光的区域留给客厅。

  由于集中式长租公寓单间的面积较小，空间较为紧张，其所配置的家具以及家电都应较小，且这些家具家电的空间组合方式可更为紧凑，以尽可能的节省空间。而个个居室平行排布，租客的空间密度较大，隔声措施优劣的关键性就格外凸显，龙湖冠寓酒仙桥店的客房户门就设置为隔音门。

  在精装设计方面，也需符合年轻、动感、时尚的设计理念。以V+SPACE国际青创社区为例，其不同的产品就匹配了不同的颜色搭配，为租客提供了个性化的选择；硬装方面极简化，控制成本并保证质量，执行装配化施工；而软装方面又以实用为设计原则，配备有灯光系统、装饰系统、家俱系统等18项预装模块。

  长租公寓作为一种新型的居住产品形态，跟着社会发展以及技术的不断更新，将为年轻人提供更多高品质及优良性价比的生活空间。

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