随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，资产评定估计作为我们国家社会经济活动中一个重要的中介服务行业，在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用，慢慢的变成了社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。

  资产评估是指专业评估机构和人员，依照国家法律、法规和资产评定估计准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值做多元化的分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

  资产评估通过对资产的现时价值做评定和估算，为各项资产业务提供公正的价值尺度。这是资产评定估计最基本的功能。就像任何商品不能没有价值尺度一样，在生产要素、产权等生产

  条件由市场配置的情况下，各项资产业务都需要有与之相适应、符合该资产业务性质的价值尺度，才能在维护当事人合法权益的基础上，保证资产业务的顺利进行。

  资产评估的目的即是说明为何需要进行资产评定估计、评估结果是为何种资产业服务。它是资产评定估计业务的基础，在较大程度上决定了资产价值类型的采用，并在某些特定的程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评定估计的目的可大致分为非法令评估和法令评估两种。

  1） 公允市场价值。它是指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。它是在买卖双方地位平等，双方充分、合理地拥有全部的相关信息，并且双方都是有理智的经纪人的情况下自愿成交的价格。

  2） 投资价值。它是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。

  5） 重置价值。它是指在现时的条件（市场条件和技术条件）下，获得与被评估资产同等功能的处于在用状态下的资产所需耗费的成本。

  6） 清算价值。它是指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。

  7） 在用价值。它是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。

  1） 成本法。成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。

  2） 收益法。收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及非货币性资产评估等

  3） 市场比较法（亦称市场法）。市场法是通过比较被评估资产与可参照交易资产的异同,并据此对可参照交易资产的市场行情报价做调整,从而确定被评估资产价值的方法。

  在实践中，决定价值类型是多方面的，其中最核心因素是特定的评估目的。这主要是由于资产特定评估目的直接影响市场条件，因而最终影响资产功能和状态。

  资产评定估计方法的选择必须与资产评价估计价格类型适应。资产价值类型是由资产的特定的评估目的决定。一般认为，在某一特定的评估目的必然有其相适应的价值类型或者价值属性，资产价值类型决定评估方法选择和使用，也就是说，不同评估方法其实体现了资产不同价值属性或者价值类型。

  ①可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的监理指令。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。

  ②可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。

  ②评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。

  ③评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。

  ④评估对象必须是跟着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。

  ①一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的监理指令或没办法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均能够使用收益法。

  ①被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间有着较为稳定的比例关系。

  A、因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场行情报价的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备；

  B、对于大多数非货币性资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人没办法收集其价格资料。

  ②公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。

  ③参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。

  资产评价估计价格=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格/参照物现行合理成本）

  交易案例A的调整值=参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数

  估价对象是一块空地，总面积为300平方米。评估该宗土地于2009年10月1日的买卖价格。

  估价对象位于xx市xx开发区xx路xx号，土地等级属xx市基准地价十级地段。距xx大桥30km，距xx机场52km，距xx火车站45km，距xx国际机场30km。估价对象四至：东为待租土地，西为xx路，北为xx路，南为xx有限公司。

  本次估价，选择了与估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。

  实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。

  实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

  实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。

  实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。

  实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

  在估价对象所在地区和近郊地区，该类型土地存在较多的交易实例，所以采用市场比较法进行估价。

  实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估价偏低3%，实例C估价偏低4%，实例D估价偏低5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如表1所示：

  据调查，2008年4月1日至2009年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易时间修正系数如表2所示：

  实例A、C、D与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、E与估价对象土地所在地区的区域因素作比较的结果，如表3所示：

  估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其它方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低2%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如表5所示：

  估价对象比准价格=比较案例价格×交易日期调整指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数

  2、 比较实例选择。选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。

  3、 估价对象土地价格测算。本次估价，选择了与估价对象条件类似的五个交易案例作为比较实例。

  （2）估价对象土地价格的确定（假设50年使用权）。对上述5个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：

  （3）估算估价对象土地现状的市场单价和总价。估价对象土地为1996年1月1日出让取得，使用年数的限制为50年，工业用途，有效期自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年数的限制为36.86年。通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为：y=

  式中：y为宗地使用年期修正系数；r为土地折现率，取r=6%；m为土地剩余有效使用年数的限制（36.86年）；n为土地法定最高使用的时间（工业用地50年）。

  本次估价根据估价目的，遵循估价原则和程序，以掌握的有关标的物的信息资料为依据，经估价，xx有限公司位于xx市xx开发区xx路xx号的房地产（土地面积300平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）。在估价时点2009年10月1日的评估价格为人民币345 960元，大写人民币叁拾肆万伍仟玖佰陆拾元整。

  （1）评估结论适当。由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值，这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。因此，这次评估结论的准确性偏高，是一个有价值的参数。

  （2）评估方法适宜。本例中，已经最大限度地考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用，符合了其市场法应思考的各方面。尽管成本法和收益法都实用，但在本例中，市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格，故采用市场比较法更为妥当合理。

  （3）与评估对象相适应。本例中，评估的是单个土地的价格，属于单项评估，具有通用性，可以在公开市场上出售，较适宜采用市场法。

  （4）评估数据有限但有价值。每一种评估方法都需要有相应的数据和资料，但是由于市场缺陷的存在和资产本身的问题，某些数据和资料往往没有办法获得，从而也就限制了相关评估方法的运用。本例中，给出的案例数据具有产权市场活跃、被评估资产具有一定的通用性，因此他们的参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料具有参考价值。

  （5）年期修正系数适中。年贬值额本来是应该依照房子的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年数的限制小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可有效期内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-13.14=36.86年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。这样就在客观事实上来合理公正地评价其实际价格。返回搜狐，查看更加多